Cada vez más colombianos miran a Miami para proteger su patrimonio en dólares, tener una segunda vivienda cerca o generar ingresos por renta. Según reportes del sector, los compradores colombianos ya están entre los diez países que más invierten en vivienda en Estados Unidos. Pero comprar desde Bogotá, Medellín o Barranquilla no es igual que comprar viviendo en Miami: hay que mover el dinero de forma ordenada, cumplir con el Banco de la República y la DIAN, y elegir bien a nombre de quién se compra.
En esta guía te explico, en orden, lo que tienes que saber en 2026 para invertir en Miami desde Colombia: cómo enviar el dinero, qué cuentas necesitas, qué impuestos pagas en cada país, si te conviene comprar a tu nombre o con una LLC, y los errores que más veo en compradores colombianos.
Miami es uno de los destinos favoritos de los inversionistas colombianos por su cercanía, el idioma y la renta en dólares.
¿Por qué los colombianos invierten en Miami?
- Patrimonio en dólares. Una propiedad en Miami es un activo en una moneda fuerte, que ayuda a diversificar frente a la volatilidad del peso.
- Cercanía y comunidad. Hay vuelos directos desde varias ciudades de Colombia y una comunidad latina enorme; puedes hacer todo el proceso en español.
- Renta en dólares. La demanda de alquiler en Miami sigue siendo alta, sobre todo en zonas como Brickell, Edgewater y Doral.
- Seguridad jurídica. La propiedad queda registrada públicamente a tu nombre o al de tu sociedad, con reglas claras para comprar y vender.
Paso 1: define tu objetivo antes de mirar propiedades
No es lo mismo comprar para vivir unos meses al año que para rentar todo el año, o para revender una preconstrucción. El objetivo define la zona, el tipo de edificio, si puedes rentar por días o solo por meses, la estructura de compra y hasta el tipo de préstamo. Mi recomendación es empezar con una conversación sobre números: cuánto quieres invertir en total, cuánto esperas de renta y en cuánto tiempo piensas vender.
Paso 2: cómo enviar el dinero desde Colombia
Este es el punto donde más se complican los compradores. El dinero tiene que salir de Colombia de forma legal y documentada, y llegar a Estados Unidos con un origen claro.
El registro ante el Banco de la República
Comprar un inmueble en el exterior se considera una inversión colombiana en el exterior dentro del régimen cambiario. La transferencia se hace por medio de un intermediario del mercado cambiario (tu banco o casa de cambio autorizada), que canaliza el giro y lo reporta. Pide a tu banco que haga la operación con el numeral cambiario correcto y guarda todos los soportes: los vas a necesitar para la DIAN y para el banco en Estados Unidos. Las reglas cambiarias se actualizan, así que confírmalas con tu banco y tu contador antes de girar.
El origen de los fondos
En Estados Unidos, el banco, la compañía de título y el prestamista te van a pedir que demuestres de dónde viene el dinero: ahorros, venta de una propiedad, utilidades de tu empresa, etc. Ten listos extractos bancarios, escrituras o certificados, y evita mover el dinero en varios giros pequeños sin explicación. Los giros grandes, bien documentados y con tiempo, generan menos preguntas que los apurados.
¿Dónde llega el dinero?
Para la compra, el dinero normalmente se envía a la cuenta fiduciaria (escrow) de la compañía de título o del abogado que hace el cierre. Además, te conviene abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos para pagar la cuota de mantenimiento (HOA), los impuestos y el seguro, y para recibir la renta.
Cuidado con el fraude: antes de enviar cualquier giro, confirma las instrucciones bancarias por teléfono con la compañía de título, usando un número que tú verifiques. Los correos con "nuevas instrucciones de pago" son una de las estafas más comunes en bienes raíces.
Paso 3: ¿contado o con hipoteca?
Muchos colombianos compran de contado, pero no es obligatorio. Un extranjero sin residencia ni crédito en Estados Unidos sí puede obtener una hipoteca, normalmente con una inicial del 25% al 40% y reservas de varios meses. Te lo explico en detalle en mi guía de hipoteca para extranjeros en Miami. Financiar parte de la compra puede mejorar el rendimiento de tu dinero, pero solo si la renta cubre bien el pago; haz los números con calma.
Paso 4: ¿a tu nombre o con una LLC?
Es una de las decisiones más importantes y no hay una respuesta única. Estas son las opciones más comunes:
| Estructura | Ventajas | Puntos a revisar |
|---|---|---|
| A tu nombre (persona natural) | Más simple y barato de mantener; más opciones de préstamo | Exposición al impuesto de herencia de EE.UU.; menor privacidad |
| LLC de Florida | Privacidad, separa la responsabilidad, facilita tener socios | Costos anuales; el tratamiento fiscal depende de cómo se configure |
| Estructura con sociedad extranjera o fideicomiso | Puede ayudar con la planificación de herencia | Más compleja y costosa; requiere asesoría en ambos países |
El impuesto de herencia de Estados Unidos es el gran tema para los extranjeros: un no residente solo tiene una exención de $60,000 en activos estadounidenses, y el exceso puede pagar un impuesto de hasta el 40%. Por eso la estructura se decide pensando en tus herederos, no solo en la compra. Lo explico en mi artículo sobre la herencia de una propiedad en Miami.
Paso 5: los impuestos, en los dos países
En Estados Unidos
- Impuesto a la propiedad (property tax): lo pagas cada año al condado de Miami-Dade. Como no residente no tienes la exención de vivienda principal (homestead), así que el impuesto suele estar alrededor del 2% del valor de avalúo, según la zona. En las elecciones del 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3, que desde 2027 reduce del 10% al 5% el aumento máximo anual del avalúo para propiedades que no son vivienda principal. Es una buena noticia para inversionistas extranjeros.
- Impuesto sobre la renta de alquiler: si no haces ningún trámite, la ley exige retener el 30% de la renta bruta. Con un ITIN y la declaración correcta (formulario 1040-NR), puedes pagar impuestos sobre la ganancia neta, después de gastos, intereses y depreciación. Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta.
- Al vender (FIRPTA): el comprador o la compañía de título retiene, por regla general, el 15% del precio de venta como anticipo de tus impuestos. Luego declaras y recuperas lo que se haya retenido de más.
En Colombia
- Declaración de renta: si eres residente fiscal en Colombia, tributas sobre tus ingresos mundiales, incluida la renta de Miami. En muchos casos puedes descontar el impuesto ya pagado en Estados Unidos; tu contador debe revisarlo, porque no hay un tratado para evitar la doble tributación entre los dos países.
- Patrimonio: la propiedad se incluye como activo del exterior en tu declaración.
- Declaración de activos en el exterior (formulario 160): en 2026 la deben presentar los residentes fiscales con activos en el exterior por más de 2.000 UVT, unos $104,7 millones de pesos al 1 de enero de 2026. Es una obligación de información y no presentarla genera sanciones.
Mi consejo: antes de firmar, reúne en una sola llamada a tu contador en Colombia y a un contador en Estados Unidos que trabaje con extranjeros. Media hora de coordinación evita años de problemas.
Paso 6: dónde invertir en Miami según tu objetivo
| Objetivo | Zonas a considerar | Por qué |
|---|---|---|
| Renta anual estable | Brickell, Edgewater, Doral | Alta demanda de inquilinos profesionales y familias |
| Valorización y preconstrucción | Edgewater, Downtown, Miami Worldcenter | Proyectos nuevos con pagos escalonados |
| Segunda vivienda familiar | Coral Gables, Doral, Aventura | Colegios, comunidad latina y vida de barrio |
| Renta corta (por días) | Solo edificios que lo permiten | Las reglas cambian por ciudad y por edificio |
Si te interesa la preconstrucción, revisa mi portafolio de nuevos desarrollos en Miami y mi guía de ventajas y riesgos de la preconstrucción. Si piensas en renta corta, lee primero mi análisis de rentas cortas en Miami en 2026 (en inglés): muchos edificios no la permiten.
Los costos que debes presupuestar
- Costos de cierre: normalmente entre el 2% y el 5% del precio para el comprador. Te lo detallo en mi guía de costos de cierre al comprar en Miami.
- Cuota de mantenimiento (HOA): en condominios puede ir de unos cientos a más de mil dólares al mes, según el edificio.
- Seguro: de la unidad o de la casa, y de inundación si la propiedad está en zona de riesgo.
- Administración: si rentas, una empresa de administración suele cobrar entre el 8% y el 12% de la renta mensual.
- Contadores y estructura: declaraciones en ambos países y, si aplica, los costos anuales de la LLC.
Errores comunes de los compradores colombianos
- Girar el dinero sin documentarlo. Después no pueden demostrar el origen de los fondos ante el banco o la DIAN.
- Comprar a su nombre sin pensar en la herencia. El impuesto de herencia de Estados Unidos puede ser muy alto para no residentes.
- Suponer que pueden rentar por días. Muchos edificios y zonas de Miami lo prohíben.
- Olvidar el ITIN. Sin él, la renta queda con retención del 30% sobre el bruto.
- No revisar la salud financiera del edificio. Desde 2022, Florida exige inspecciones y reservas que pueden generar cuotas extraordinarias.
- Calcular la rentabilidad sin todos los gastos. HOA, seguro, impuestos y administración pueden reducir mucho el rendimiento.
Preguntas frecuentes
¿Un colombiano puede comprar una propiedad en Miami sin visa de residencia?
Sí. No necesitas residencia ni Seguro Social para comprar una propiedad en Estados Unidos. Puedes comprar con tu pasaporte, a tu nombre o por medio de una sociedad.
¿Tengo que registrar la compra ante el Banco de la República?
La compra de un inmueble en el exterior es una inversión colombiana en el exterior y debe canalizarse y reportarse según el régimen cambiario. Hazlo a través de tu banco o casa de cambio autorizada y confirma el procedimiento vigente con tu contador.
¿Pago impuestos en Colombia por la renta de mi apartamento en Miami?
Si eres residente fiscal en Colombia, sí: tributas sobre tus ingresos mundiales. En muchos casos puedes descontar el impuesto pagado en Estados Unidos. Revisa tu caso con un contador.
¿Me conviene comprar con una LLC?
Depende de tu objetivo, de si tendrás socios y de tu planificación de herencia. Una LLC da privacidad y separa la responsabilidad, pero no siempre evita el impuesto de herencia de Estados Unidos por sí sola. Decide con un abogado y un contador que trabajen con extranjeros.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en Miami?
Depende de la zona y el tipo de propiedad. En septiembre de 2026, la mediana de un condominio en Miami-Dade fue de unos $417,000, según MIAMI REALTORS. A eso súmale los costos de cierre y, si financias, una inicial del 25% al 40% más reservas.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, cambiaria ni tributaria. Las normas del Banco de la República, la DIAN y el IRS cambian; confirma tu caso con profesionales en Colombia y en Estados Unidos. Fuentes: DIAN (declaración de activos en el exterior, UVT 2026), resultados de la Enmienda 3 de Florida (3 de noviembre de 2026) y MIAMI REALTORS (septiembre de 2026).
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