Cuando compras una propiedad en Miami, piensas en la ubicación, el precio, el financiamiento y la renta. Casi nadie piensa en lo que pasará con esa propiedad el día que ya no esté. Sin embargo, la forma en que compras hoy decide cuánto pagarán tus hijos en impuestos y cuánto tiempo tardarán en recibirla. Para un comprador extranjero, esa diferencia puede ser de cientos de miles de dólares.
No soy abogada ni contadora, y este artículo no reemplaza su asesoría. Lo escribo porque, como Realtor que trabaja con familias de Latinoamérica y Europa, veo con frecuencia los mismos errores, casi siempre por falta de información en el momento de comprar. Aquí te explico los conceptos básicos, los efectos fiscales más importantes y, sobre todo, las preguntas que debes llevarle a tu abogado antes de firmar.
Planificar la herencia desde la compra protege tu inversión y le ahorra a tu familia tiempo, trámites e impuestos.
Por qué la herencia es un tema distinto para los extranjeros
Estados Unidos cobra un impuesto federal a la herencia (estate tax) sobre el patrimonio de una persona al fallecer. La gran diferencia está en quién eres para efectos fiscales:
- Ciudadanos y residentes de Estados Unidos (personas con domicilio en el país) tienen en 2026 una exención de $15 millones por persona. La gran mayoría de las familias nunca paga este impuesto.
- Extranjeros no residentes tienen una exención de solo $60,000 sobre sus bienes ubicados en Estados Unidos, una cifra que no ha cambiado desde los años ochenta y que no se ajusta por inflación.
Por encima de esa exención, el impuesto puede llegar al 40%. Dicho de otra forma: un condominio de $600,000 en Brickell, a nombre de una persona extranjera no residente y sin ninguna planificación, podría generar un impuesto federal muy alto para los herederos, que además tendrían que pagarlo antes de poder vender o transferir la propiedad.
La buena noticia: Florida no tiene impuesto estatal a la herencia ni a las sucesiones. El tema es federal, y en la mayoría de los casos se puede planificar desde la compra con la estructura correcta.
Residente o no residente: no es lo mismo para el IRS
Para el impuesto a la herencia, lo que cuenta es el domicilio: dónde vives con la intención de quedarte. Es un concepto distinto al de residencia para el impuesto sobre la renta. Una persona puede pasar mucho tiempo en Miami, incluso declarar impuestos aquí, y aun así ser considerada no residente para efectos de herencia si nunca dejó su domicilio en su país. También puede pasar lo contrario.
Por eso la primera pregunta para tu abogado no es "¿qué estructura uso?", sino "¿cómo me ve el IRS a mí?". De esa respuesta depende todo lo demás.
Qué bienes están expuestos
Para un extranjero no residente, el impuesto se aplica a los bienes considerados "ubicados en Estados Unidos" (U.S.-situs). Los más comunes son:
- Bienes raíces en Estados Unidos: casas, condominios, terrenos.
- Acciones de empresas estadounidenses, aunque estén en una cuenta abierta en otro país.
- Bienes personales ubicados en Estados Unidos, como muebles, obras de arte o vehículos.
Algunos bienes, como ciertos depósitos bancarios o el pago de un seguro de vida, reciben un tratamiento distinto. Las reglas tienen matices, así que tu abogado o contador debe revisar tu caso completo, no solo la propiedad.
Los tratados internacionales pueden ayudar (o no)
Estados Unidos tiene tratados sobre impuestos a la herencia con un grupo reducido de países, en su mayoría europeos. Estos tratados pueden aumentar la exención, evitar la doble imposición y dar beneficios entre cónyuges. Para la mayoría de los compradores de América Latina no existe un tratado de este tipo, así que la planificación depende de la estructura de compra.
Pregúntale a tu abogado si tu país tiene un tratado con Estados Unidos y cómo se aplica a tu situación.
El juicio sucesorio en Florida
Además del impuesto, está el trámite. Cuando una persona fallece con una propiedad a su nombre en Florida, normalmente se necesita un proceso judicial llamado juicio sucesorio (en inglés, probate) para transferirla a los herederos. Si la persona vivía en otro país, se abre un juicio sucesorio auxiliar (ancillary probate) en Florida, además del proceso sucesorio en su país.
Lo que debes saber:
- Toma tiempo y cuesta dinero. Hay abogados, tribunales, traducciones y apostillas de por medio. Mientras dura el proceso, la propiedad sigue generando gastos (cuota de mantenimiento, impuestos, seguro).
- No cualquiera puede ser el representante. Florida limita quién puede administrar la sucesión si no vive en el estado. En general, se permite a ciertos familiares cercanos, pero no a cualquier persona de confianza.
- Tu testamento extranjero podría no servir tal como está. Florida reconoce muchos testamentos firmados en otros países, pero hay excepciones. Por ejemplo, los testamentos escritos de puño y letra sin testigos (ológrafos), comunes en algunos países, generalmente no son aceptados en Florida.
- Las leyes de tu país también cuentan. Algunos países tienen reglas de herencia forzosa que obligan a dejar una parte a ciertos herederos. Tu planificación en Florida debe coordinarse con la de tu país.
Las estructuras más comunes (y lo que cada una resuelve)
No existe una estructura perfecta para todos. Cada una resuelve un problema y puede crear otro. Estas son las que más escucharás, explicadas en términos simples.
1. A tu nombre personal
Es lo más sencillo para comprar y financiar, pero para un extranjero no residente es la opción con más exposición al impuesto a la herencia y la que con más probabilidad requerirá juicio sucesorio en Florida.
2. Copropiedad con derecho de supervivencia
Cuando dos personas compran juntas con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship, o tenancy by the entirety entre cónyuges), la propiedad pasa automáticamente al sobreviviente sin juicio sucesorio. Pero ojo: para extranjeros no residentes, el IRS puede incluir el valor completo de la propiedad en el patrimonio del primero que fallece, salvo que se demuestre cuánto aportó cada uno. Evita el trámite, pero no necesariamente el impuesto.
3. Escritura con usufructo ampliado
Florida permite una escritura especial (conocida en inglés como Lady Bird deed) con la que conservas el control total de la propiedad en vida y, al fallecer, pasa directamente a los beneficiarios que elijas, sin juicio sucesorio. Es sencilla y económica, pero no elimina el impuesto federal para un no residente.
4. Fideicomiso revocable
Un fideicomiso revocable permite que la propiedad pase a tus beneficiarios sin juicio sucesorio y con más privacidad. Para un extranjero no residente, por sí solo normalmente no evita el impuesto a la herencia, porque la ley lo sigue considerando tuyo.
5. LLC de Florida
Muchos compradores extranjeros usan una LLC para comprar. Ofrece privacidad, cierta protección de responsabilidad y facilita la administración, sobre todo si la propiedad se renta. Pero su efecto en el impuesto a la herencia no es automático: depende de cómo esté estructurada y de cómo la trate el IRS. Además, una LLC de un solo dueño extranjero tiene obligaciones anuales de reporte ante el IRS. No asumas que "poner la propiedad en una LLC" resuelve la herencia.
6. Sociedad extranjera o estructuras combinadas
Algunos abogados recomiendan que la propiedad sea de una sociedad constituida fuera de Estados Unidos, o combinaciones de sociedad extranjera, LLC y fideicomiso, porque las acciones de una sociedad extranjera generalmente no se consideran bienes ubicados en Estados Unidos. Puede ser muy eficiente para la herencia, pero tiene costos y efectos fiscales cuando vendes, cuando rentas y en tu país de residencia. Es una decisión para tomar con asesoría especializada en ambos países.
7. Seguro de vida
En lugar de evitar el impuesto, algunas familias lo cubren: contratan un seguro de vida cuyo pago sirve para que los herederos paguen el impuesto sin tener que vender la propiedad. Es una herramienta complementaria que vale la pena conversar.
| Estructura | ¿Evita el juicio sucesorio? | ¿Reduce el impuesto a la herencia (no residente)? | A tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Nombre personal | No | No | La opción más expuesta |
| Copropiedad con supervivencia | Sí, al primer fallecimiento | No necesariamente | El IRS puede incluir el valor completo |
| Escritura con usufructo ampliado | Sí | No | Sencilla y económica |
| Fideicomiso revocable | Sí | Generalmente no | Privacidad y continuidad |
| LLC de Florida | Depende | Depende de la estructura | Reportes anuales ante el IRS |
| Sociedad extranjera / combinadas | Sí, en la mayoría de los casos | Puede reducirlo | Costos y efectos al vender y rentar |
Tabla general y simplificada. El resultado real depende de tu domicilio, tu país, tu estructura y la ley vigente.
Efectos fiscales que heredan tus hijos
El valor de la propiedad se "actualiza" al heredarla
En general, cuando alguien hereda una propiedad en Estados Unidos, su costo fiscal se ajusta al valor de mercado en la fecha del fallecimiento (step-up in basis). Si tus padres compraron en $300,000 y al heredar vale $700,000, los herederos que vendan cerca de ese valor podrían pagar muy poco impuesto sobre la ganancia. Ciertas estructuras pueden hacer que se pierda este beneficio, así que pregúntalo.
FIRPTA cuando los herederos venden
Si los herederos son extranjeros y venden la propiedad, en general se aplica la retención FIRPTA: el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS. Esa retención no es el impuesto final; si la ganancia real es baja, se puede recuperar la diferencia o solicitar al IRS una retención menor. Lo explico en mi guía para vender un condo en Miami (en inglés).
Los herederos necesitarán un ITIN
Para declarar, vender o rentar la propiedad, los herederos extranjeros normalmente necesitarán un número de identificación fiscal (ITIN). El trámite tarda varias semanas, así que conviene saberlo con anticipación.
Impuesto a la propiedad
Al cambiar de dueño, el condado puede volver a evaluar la propiedad a su valor de mercado, y algunos beneficios (como la exención de vivienda principal, o homestead) no pasan automáticamente a los herederos. Es un costo que conviene calcular.
Donar en vida no siempre es la solución
Algunas personas piensan en regalar la propiedad a sus hijos antes de fallecer. Para un extranjero no residente, regalar un inmueble ubicado en Estados Unidos puede generar impuesto a las donaciones, y además los hijos podrían perder el ajuste de valor que se obtiene al heredar. En 2026, la exclusión anual de donaciones es de $19,000 por persona y la exclusión especial para regalos a un cónyuge no ciudadano es de unos $194,000. Antes de donar, consulta.
Las preguntas que debes llevarle a tu abogado
Esta es la parte más práctica del artículo. Imprímela o guárdala para tu próxima reunión.
- ¿Cómo me considera el IRS?¿Soy residente o no residente para el impuesto a la herencia, y qué pasaría si mi situación migratoria cambia?
- ¿Mi país tiene un tratado con Estados Unidos?¿Me da algún beneficio adicional?
- ¿A nombre de quién debo comprar?Persona, pareja, LLC, fideicomiso o sociedad extranjera, y por qué esa opción en mi caso.
- ¿Cuánto pagarían mis herederos con cada estructura?Pide un ejemplo con números reales.
- ¿Cómo afecta esa estructura al financiamiento?Algunos préstamos solo se otorgan a personas y otros sí aceptan una LLC.
- ¿Qué pasa cuando la rente o la venda?Impuesto sobre la renta, FIRPTA y reportes anuales.
- ¿Necesito un testamento en Florida?¿Mi testamento de mi país es válido aquí? ¿Cómo se coordinan ambos?
- ¿Quién podrá administrar mi sucesión?¿Mis hijos o mi cónyuge cumplen los requisitos de Florida?
- ¿Qué dicen las leyes de herencia de mi país?¿Hay herencia forzosa o impuestos allá que debo considerar?
- ¿Conviene un seguro de vida para cubrir el impuesto?
- ¿Qué costos anuales tiene la estructura?Registro, contabilidad, declaraciones y mantenimiento.
- ¿Cada cuánto debo revisar el plan?Cambios de ley, de familia, de residencia o de patrimonio.
Mi recomendación: haz esta consulta antes de firmar el contrato de compra, no después del cierre. Cambiar la estructura una vez que la propiedad ya está a tu nombre puede generar costos, impuestos y trámites adicionales.
Tips prácticos para estar preparado
- Arma tu equipo desde el inicio: un abogado de planificación patrimonial con experiencia en extranjeros, un contador que conozca los dos países y un Realtor que coordine los tiempos de la compra.
- Ten tus documentos en orden: escritura, documentos de la LLC o del fideicomiso, testamento, pólizas de seguro y datos de contacto de tu abogado y tu contador.
- Habla con tu familia: que sepan qué tienes, dónde están los documentos y a quién deben llamar.
- Nombra beneficiarios en cuentas bancarias y de inversión en Estados Unidos cuando sea posible.
- Mantén la estructura al día: una LLC sin renovar o un fideicomiso mal administrado puede perder sus beneficios.
- Revisa el plan cada vez que compres otra propiedad, cambies de país o cambie tu familia.
Si estás empezando, te recomiendo leer también mis guías sobre requisitos para comprar vivienda en Miami, cómo obtener una hipoteca siendo extranjero y cómo comprar en Miami siendo extranjero. Si tu objetivo es invertir, visita mi página para inversionistas en Miami.
Preguntas frecuentes
¿Florida cobra impuesto a la herencia?
No. Florida no tiene impuesto estatal a la herencia ni a las sucesiones. El impuesto que preocupa a los extranjeros es el federal de Estados Unidos.
¿Cuánto es la exención del impuesto a la herencia para un extranjero no residente?
Es de $60,000 sobre los bienes ubicados en Estados Unidos, salvo que un tratado internacional dé un beneficio mayor. Por encima de esa cifra, el impuesto puede llegar al 40%. Para ciudadanos y residentes, la exención en 2026 es de $15 millones por persona.
¿Comprar con una LLC evita el impuesto a la herencia?
No automáticamente. El efecto depende de cómo esté estructurada la LLC y de quién sea el dueño. Algunas estructuras con sociedades extranjeras pueden reducirlo, pero tienen otros costos. Debe decidirlo un abogado especializado.
¿Mi testamento de mi país es válido en Florida?
Muchas veces sí, pero no siempre. Por ejemplo, los testamentos escritos a mano sin testigos generalmente no son aceptados en Florida. Muchos compradores extranjeros firman un testamento adicional o usan un fideicomiso para sus bienes en Estados Unidos.
¿Qué pasa si fallezco sin planificar nada?
Tus herederos probablemente tendrán que abrir un proceso de sucesión en Florida, pagar el impuesto federal que corresponda y cumplir los requisitos de tu país. Todo eso toma tiempo y dinero, y la propiedad sigue generando gastos mientras tanto.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las cifras de 2026 (exención de $15 millones, exclusión anual de $19,000 y exclusión para cónyuge no ciudadano de unos $194,000) provienen de los ajustes anunciados por el IRS y pueden cambiar. Consulta tu caso con un abogado de planificación patrimonial y un contador con experiencia internacional.
¿Vas a comprar en Miami y quieres hacerlo bien desde el principio?
Te acompaño en todo el proceso de compra y coordino los tiempos con tu abogado y tu contador para que la estructura quede lista antes del cierre. Te atiendo en español, desde tu país o en Miami.
Agenda tu consulta gratis
Conversemos sobre tu compra, tu objetivo y los pasos que conviene preparar con tu abogado antes de firmar.
Agenda tu consulta gratis