Muchos compradores latinoamericanos y europeos creen que, para comprar en Miami, hay que pagar todo de contado. No es así. Un extranjero sin residencia, sin número de Seguro Social y sin historial de crédito en Estados Unidos sí puede obtener una hipoteca para comprar una vivienda o un condominio en Miami. Eso sí, las condiciones son distintas a las de un comprador local, y conviene conocerlas antes de enamorarse de una propiedad.
En esta guía te explico, paso a paso, cómo funciona una hipoteca para extranjeros en 2026: qué tipos de préstamo existen, cuánto necesitas de enganche, qué documentos te van a pedir, cuánto tiempo toma el proceso y cuáles son los errores que más veo en compradores internacionales.
Con la preparación correcta, un comprador extranjero puede financiar entre el 60% y el 75% del precio de una propiedad en Miami.
¿Un extranjero puede obtener una hipoteca en Estados Unidos?
Sí. En Estados Unidos no existe una ley que impida a un extranjero comprar una propiedad ni financiarla. Lo que cambia es el tipo de préstamo. Los créditos hipotecarios tradicionales (los que siguen las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac) están pensados para personas con residencia, ingresos y crédito en Estados Unidos. Para quienes viven y trabajan fuera del país, existen los llamados préstamos para extranjeros o foreign national loans.
Estos préstamos los ofrecen bancos privados, algunos bancos internacionales con presencia en Miami y prestamistas especializados. No dependen del crédito estadounidense: evalúan tu capacidad de pago con documentos de tu país, tus reservas de dinero y, en algunos casos, el ingreso que generará la propiedad si la vas a rentar.
Importante: la ley SB 264 de Florida restringe ciertas compras de personas y entidades vinculadas a algunos países (entre ellos China, Cuba y Venezuela). Si es tu caso, consulta con un abogado antes de hacer una oferta. Te lo explico con más detalle en mi guía de requisitos para comprar vivienda en Miami.
Los tipos de hipoteca que puede usar un extranjero
1. Préstamo para extranjeros no residentes (foreign national loan)
Es la opción más común para quien vive fuera de Estados Unidos y quiere comprar una segunda vivienda o una inversión en Miami. Se aprueba con tu pasaporte, comprobantes de ingresos de tu país, estados de cuenta bancarios y cartas de referencia, sin necesidad de Seguro Social ni crédito estadounidense. A cambio, pide un enganche más alto y su tasa de interés suele ser más alta que la de un préstamo tradicional.
2. Préstamo basado en la renta de la propiedad (DSCR)
Si compras para rentar, algunos prestamistas aprueban el préstamo según el ingreso que generará la propiedad, no según tus ingresos personales. Este tipo de préstamo se llama DSCR (debt service coverage ratio). En términos simples, el banco compara la renta esperada con el pago mensual (hipoteca, impuestos, seguro y cuota de mantenimiento). Muchos piden que la renta cubra al menos el 100% de ese pago; otros aceptan menos si das un enganche mayor. Es muy usado por inversionistas y, en muchos casos, permite comprar a nombre de una LLC.
3. Préstamo con ITIN
El ITIN es un número de identificación fiscal que el IRS asigna a personas que no tienen Seguro Social. Algunos programas hipotecarios están diseñados para quienes tienen ITIN, por ejemplo personas que viven en Estados Unidos con ciertas visas o que declaran impuestos en el país. No todos los préstamos para extranjeros exigen ITIN, pero si piensas rentar la propiedad lo vas a necesitar de todos modos para declarar esos ingresos. El trámite puede tardar entre 7 y 11 semanas, así que conviene iniciarlo con tiempo.
4. Préstamo tradicional (si vives y trabajas en Estados Unidos)
Si tienes residencia permanente (green card) o una visa de trabajo vigente, Seguro Social e historial de crédito en Estados Unidos, es posible que califiques para un préstamo tradicional, con enganches más bajos y mejores tasas. Cada caso depende de tu tipo de visa y de las reglas del prestamista.
| Tipo de préstamo | Para quién | Enganche típico (down payment) | Lo que evalúan |
|---|---|---|---|
| Extranjero no residente | Vives fuera de EE.UU. | 25% a 40% | Ingresos y cuentas en tu país, reservas |
| DSCR (por renta) | Inversionistas | 20% a 30% o más | Renta esperada vs. pago mensual |
| ITIN | Tienes ITIN, sin Seguro Social | Varía según el programa | Ingresos, impuestos declarados en EE.UU. |
| Tradicional | Residentes o con visa de trabajo | Desde 3% a 20% | Crédito e ingresos en EE.UU. |
¿Cuánto necesitas de enganche?
En 2026, la mayoría de los préstamos para extranjeros piden un enganche (down payment) de entre el 25% y el 30% del precio. Algunos programas aceptan menos, pero son poco comunes. Para propiedades más complejas, como condo-hoteles, unidades pensadas para renta corta o préstamos de montos altos, el enganche puede subir al 30% o 40%.
Además del enganche, el banco va a querer ver reservas: dinero disponible después del cierre, equivalente normalmente a entre 6 y 12 meses de pagos (hipoteca, impuestos, seguro y cuota de mantenimiento). Las reservas le demuestran al banco que podrás seguir pagando aunque la propiedad esté un tiempo sin rentar.
¿Qué tasa de interés puedes esperar?
Las tasas cambian cada semana. Como referencia, el promedio nacional de una hipoteca tradicional a 30 años fue de 7.40% en la semana del 15 de octubre de 2026, según Freddie Mac. Los préstamos para extranjeros normalmente tienen tasas más altas que ese promedio, porque el banco asume más riesgo. La tasa que te ofrezcan dependerá de tu enganche, tus reservas, el tipo de propiedad, el plazo y si eliges tasa fija o ajustable.
Los plazos más comunes van de 15 a 30 años. Algunos prestamistas ofrecen tasas ajustables, que empiezan más bajas y cambian después de unos años. Pide siempre que te expliquen cuánto podría subir el pago.
Los documentos que te van a pedir
Cada banco tiene su lista, pero estos son los documentos más habituales para un comprador extranjero:
- Pasaporte vigente y, en algunos casos, la visa con la que entras a Estados Unidos.
- Comprobante de ingresos: carta de tu empleador, declaraciones de impuestos de tu país o una carta de tu contador si eres independiente o empresario.
- Estados de cuenta bancarios recientes (normalmente de 2 a 12 meses), que muestren el enganche, los costos de cierre y las reservas.
- Cartas de referencia de tu banco o de tu tarjeta de crédito, o un reporte de crédito internacional, en lugar del crédito estadounidense.
- Origen de los fondos: el banco querrá saber de dónde viene el dinero, sobre todo si llega desde el exterior.
- Comprobante de domicilio en tu país.
- Traducciones al inglés de los documentos que estén en otro idioma.
Mi consejo: reúne estos documentos antes de empezar a ver propiedades. En Miami, una oferta con una precalificación sólida de un prestamista que trabaja con extranjeros pesa mucho más que una oferta sin ella.
El proceso paso a paso
- Define tu presupuesto total.Enganche, costos de cierre, reservas y gastos mensuales, no solo el precio de la propiedad.
- Consigue una precalificación.Habla con uno o dos prestamistas que trabajen con extranjeros y compara condiciones.
- Abre una cuenta bancaria en Estados Unidos.Muchos prestamistas la piden o la recomiendan para cobrar los pagos mensuales.
- Busca la propiedad con un Realtor.Antes de ofertar, confirma que el edificio sea financiable para tu tipo de préstamo.
- Firma el contrato y deposita el escrow.El depósito de garantía queda en una cuenta de la compañía de título o del abogado.
- Avalúo e inspección.El banco ordena un avalúo (appraisal) y tú haces tu propia inspección de la propiedad.
- Aprobación final y seguro.El banco revisa todo y exige un seguro de la propiedad (y de inundación si está en zona de riesgo).
- Cierre.Puedes firmar en Miami o, en muchos casos, desde tu país ante un notario o un consulado de Estados Unidos.
Desde el contrato hasta el cierre, un préstamo para extranjeros suele tomar entre 30 y 60 días, según el banco, el edificio y lo rápido que se entreguen los documentos.
El edificio también tiene que calificar
Este es el punto que más sorprende a los compradores en 2026. Cuando compras un condominio con hipoteca, el banco no solo te evalúa a ti, también evalúa al edificio. Revisa sus reservas, su seguro, si tiene demandas pendientes, si hay derramas (special assessments) y si cumple con las inspecciones que exige la ley de Florida después del colapso de Surfside.
Algunos edificios no califican para ciertos préstamos, lo que deja como opción comprar de contado o buscar un prestamista con reglas más flexibles. Por eso es clave revisar el edificio antes de hacer una oferta. Te lo explico en detalle en la crisis de financiamiento de condominios en Miami.
¿Cuánto dinero necesitas en total? Un ejemplo
Supongamos que quieres comprar un condominio de $500,000 en Miami con un préstamo para extranjeros, con 30% de enganche. Los números son ilustrativos; tu caso dependerá del banco, el edificio y la tasa.
| Concepto | Monto aproximado |
|---|---|
| Enganche (30%) | $150,000 |
| Préstamo (70%) | $350,000 |
| Pago mensual de capital e intereses (30 años, tasa ilustrativa de 8%) | Unos $2,570 |
| Costos de cierre del comprador (estimado) | Entre 2% y 5% del precio |
| Reservas (6 a 12 meses de pagos totales) | Según el banco |
A ese pago mensual hay que sumarle la cuota de mantenimiento del edificio, los impuestos a la propiedad y el seguro. Por eso siempre recomiendo calcular el costo mensual completo antes de decidir. Si quieres comparar con la opción de rentar, revisa mi análisis de rentar o comprar en Miami en 2026 (en inglés).
¿Comprar de contado y financiar después?
Algunos compradores pagan de contado para cerrar más rápido o para competir mejor por una propiedad, y luego hacen un refinanciamiento para recuperar parte del dinero (cash-out refinance). Puede funcionar, pero no está garantizado: dependerá del avalúo, del edificio, de las tasas en ese momento y de que califiques para el nuevo préstamo. Si es tu plan, habla con el prestamista antes de comprar, no después.
¿A nombre de quién comprar: persona o LLC?
Muchos inversionistas extranjeros compran a nombre de una LLC (una sociedad de responsabilidad limitada de Florida) por temas de privacidad, protección y planificación. Algunos préstamos, sobre todo los DSCR, permiten financiar a una LLC; otros solo prestan a personas. La decisión tiene efectos fiscales y de herencia, así que debe tomarse con un contador y un abogado especializados en compradores internacionales. Te dejo las preguntas clave en mi guía sobre herencia de una propiedad en Miami e impuestos.
Errores comunes que veo en compradores extranjeros
- Buscar propiedad antes de hablar con el banco. Terminan enamorados de un condominio en un edificio que no se puede financiar.
- Mover el dinero a última hora. Las transferencias grandes sin documentación retrasan la aprobación.
- No contar las reservas. Tener el enganche no basta; el banco quiere ver dinero extra después del cierre.
- Olvidar el ITIN. Si vas a rentar, lo necesitarás para declarar impuestos.
- Calcular solo la hipoteca. La cuota de mantenimiento, el seguro y los impuestos pueden cambiar mucho el número final.
- No comparar prestamistas. Las condiciones varían bastante entre uno y otro.
Si es tu primera compra en Estados Unidos, te recomiendo leer también mi guía de cómo comprar en Miami siendo extranjero, y si tu objetivo es invertir, visita mi página para inversionistas en Miami.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca en Miami sin Seguro Social?
Sí. Los préstamos para extranjeros no residentes no exigen Seguro Social ni crédito en Estados Unidos. Se aprueban con tu pasaporte, comprobantes de ingresos de tu país, estados de cuenta y referencias bancarias.
¿Cuánto necesito de enganche como extranjero?
Lo más común en 2026 es entre el 25% y el 30% del precio. Para condo-hoteles, propiedades de renta corta o préstamos de montos altos, el enganche puede llegar al 30% o 40%.
¿Necesito un ITIN para comprar con hipoteca?
No siempre. Muchos préstamos para extranjeros no lo exigen, pero algunos programas sí. Si vas a rentar la propiedad, lo vas a necesitar para declarar esos ingresos, y el trámite puede tardar varias semanas.
¿Cuánto tarda en aprobarse una hipoteca para extranjeros?
Normalmente entre 30 y 60 días desde el contrato hasta el cierre, si los documentos están listos y el edificio califica para el préstamo.
¿Puedo firmar el cierre desde mi país?
En muchos casos sí, ante un notario o un consulado de Estados Unidos, según lo que acepten el banco y la compañía de título. Confírmalo con anticipación para coordinar el envío de los documentos originales.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría financiera, legal ni fiscal. Las condiciones de los préstamos cambian y varían según el prestamista. La tasa promedio citada es de Freddie Mac (semana del 15 de octubre de 2026). Confirma tu caso con un prestamista, un abogado y un contador.
¿Quieres comprar en Miami con financiamiento?
Te ayudo a ordenar el proceso desde el principio: definir tu presupuesto real, conectarte con prestamistas que trabajan con compradores extranjeros y buscar propiedades en edificios que sí se pueden financiar. Te atiendo en español, desde tu país o en Miami.
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Revisemos juntos tu presupuesto, el tipo de préstamo que te conviene y las zonas que encajan con tu objetivo.
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