El 3 de noviembre de 2026, los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3, el cambio más grande al sistema de impuestos a la propiedad del estado en casi veinte años. Necesitaba el 60% de los votos y obtuvo alrededor del 62%. Triplica la exención de vivienda principal (homestead) para la mayoría de los propietarios en 2027, la vuelve a subir en 2028 y reduce a la mitad el límite de aumento anual del avalúo para propiedades de inversión, segundas viviendas y otros inmuebles que no son vivienda principal.
Si tienes casa en Miami, piensas comprar, eres inversionista o planeas mudarte a Florida, este cambio te afecta. Te explico en lenguaje simple qué hace la Enmienda 3, cuándo entra en vigor, cuánto podrías ahorrar y qué significa para el mercado inmobiliario de Miami.
La Enmienda 3 en resumen
| Qué cambia | Antes | Con la Enmienda 3 |
|---|---|---|
| Exención homestead en impuestos que no son escolares | Unos $51,400 en total en 2026 ($25,000 sobre todos los impuestos + unos $26,400 sobre impuestos no escolares) | Hasta $150,000 en 2027 y hasta $250,000 en 2028; después se ajusta por inflación |
| Exención homestead en impuestos escolares | $25,000 | $25,000 (sin cambio) |
| Límite anual del avalúo para propiedades que no son vivienda principal (rentas, segundas viviendas, comercios) | 10% al año | 5% al año, desde el 1 de enero de 2027 |
| Límite Save Our Homes para vivienda principal | 3% o la inflación, lo que sea menor | Sin cambio |
| Portabilidad | Disponible | Sin cambio |
| Nuevos residentes de Florida (desde el 1 de enero de 2027) | Exención completa | Empiezan con $50,000; la exención mayor aplica desde el quinto año |
Qué hace la Enmienda 3 por los propietarios
Si la casa es tu vivienda principal permanente y tienes la exención homestead, la Enmienda 3 reduce la parte del valor de tu casa sobre la que los gobiernos locales pueden cobrar impuestos. Hoy, una vivienda con homestead descuenta unos $51,400 de su valor de avalúo: $25,000 aplican a todos los impuestos, incluidos los escolares, y el resto solo a los impuestos no escolares (condado, ciudad, bomberos, bibliotecas y similares).
Con la Enmienda 3, la exención sobre los impuestos no escolares sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Después se ajustará cada año por inflación, y la Legislatura podrá permitir que ciudades y condados la aumenten todavía más. La exención escolar se queda en $25,000, así que todos los propietarios seguirán recibiendo una factura que incluye los impuestos escolares, una parte importante de la factura típica en Miami-Dade.
¿Cuánto podrías ahorrar?
El ahorro depende de dos cosas: cuánto de la nueva exención puedes usar (el valor de avalúo de tu casa tiene que ser suficientemente alto) y la tasa de impuestos no escolares (millage) de tu zona. Cada mill equivale a $1 de impuesto por cada $1,000 de valor gravable. Las tasas no escolares cambian mucho entre ciudades de Miami-Dade, por eso la tabla muestra el cálculo con tres tasas ilustrativas, suponiendo que las tasas no cambian:
| Tasa no escolar | Ahorro estimado en 2027 (unos $98,600 más exentos) | Ahorro estimado en 2028 (unos $198,600 más exentos) |
|---|---|---|
| 10 mills | Unos $986 | Unos $1,986 |
| 12 mills | Unos $1,183 | Unos $2,383 |
| 14 mills | Unos $1,380 | Unos $2,780 |
Para saber tu tasa, revisa tu aviso TRIM o tu factura de 2026 del condado de Miami-Dade y suma todas las líneas excepto la de la junta escolar. Ten en cuenta que la exención no reduce los cargos fijos (non-ad valorem), como la basura o algunos distritos especiales, que aparecen aparte en tu factura.
Por qué decimos "estimado": las ciudades y los condados fijan sus tasas cada año. Con menos valor gravable, algunos gobiernos locales podrían subir tasas o cargos para cubrir parte de lo que dejan de recibir. Un análisis del estado calculó que los gobiernos locales podrían perder casi $5,000 millones el primer año, cerca de $9,000 millones el siguiente y, con el tiempo, unos $12,000 millones al año. Tu ahorro real dependerá de los presupuestos que aprueben en 2027 y 2028.
¿Piensas mudarte a Florida? Atención al 31 de diciembre de 2026
Este es uno de los detalles más importantes y menos comentados de la Enmienda 3. Según el texto presentado a los votantes, quienes sean residentes permanentes de Florida al 31 de diciembre de 2026 califican para las exenciones mayores desde 2027, aunque compren su casa más adelante.
Quienes se conviertan en residentes de Florida a partir del 1 de enero de 2027 empiezan con una exención menor para nuevos residentes ($50,000 sobre impuestos no escolares, ajustada por inflación desde 2028). Después de mantener la exención homestead en Florida durante cuatro años, pasan a la exención mayor desde el 1 de enero del quinto año.
Si estás planeando mudarte a Miami desde otro estado o desde otro país, consulta con un asesor fiscal qué implica establecer tu residencia antes de que termine 2026. La residencia depende de dónde vives realmente, no solo de un papel, y la Legislatura todavía tiene que aprobar las reglas para aplicar la enmienda.
Qué significa para inversionistas, arrendadores y dueños de segundas viviendas
Las propiedades en renta, segundas viviendas, casas vacacionales y edificios comerciales no pueden pedir la exención homestead, así que la exención mayor no les aplica. Lo que les importa es el límite de aumento del avalúo para propiedades que no son vivienda principal.
Hoy, el avalúo de esas propiedades puede subir hasta un 10% al año para los impuestos no escolares. Desde el 1 de enero de 2027, el límite baja al 5%. En un mercado que sube rápido, tu avalúo, y la parte no escolar de tu factura, crecerán más despacio. Un ejemplo ilustrativo con un condominio en renta valuado en $400,000 en un mercado que sube un 10% o más al año:
| Año | Avalúo con el límite anterior (10%) | Avalúo con el nuevo límite (5%) |
|---|---|---|
| Valor inicial | $400,000 | $400,000 |
| Año 1 | $440,000 | $420,000 |
| Año 2 | $484,000 | $441,000 |
| Año 3 | $532,400 | $463,050 |
En este ejemplo, al tercer año la propiedad pagaría impuestos no escolares sobre unos $69,000 menos. Tres advertencias importantes: el límite solo ayuda cuando el mercado sube más del 5%; los impuestos escolares de estas propiedades siguen calculándose sobre el valor de mercado completo; y el límite se reinicia cuando la propiedad se vende, así que la primera factura del comprador se basa en el precio de compra.
Para los dueños extranjeros, este es uno de los pocos beneficios directos en impuestos a la propiedad, porque un no residente no puede pedir homestead. Te explico el panorama completo en mi guía de impuestos para extranjeros con propiedades en Miami. Si inviertes desde Colombia, lee también cómo invertir en Miami desde Colombia.
Qué significa para quienes compran su primera vivienda
Los compradores de primera vivienda y quienes compraron hace poco pueden ser los más beneficiados. Los propietarios de muchos años ya pagan sobre un avalúo muy por debajo del valor de mercado gracias al límite Save Our Homes. Los compradores recientes tienen un avalúo más cercano a lo que pagaron, así que es más probable que usen la nueva exención completa.
Pagar menos impuesto también mejora el costo mensual. Un propietario que ahorre unos $2,000 al año en 2028 está ahorrando unos $165 al mes, que pueden ayudar a calificar para una hipoteca o a absorber un seguro más caro. Si estás decidiendo entre comprar ahora o seguir rentando, revisa mi guía de requisitos para comprar vivienda en Miami y mi análisis de costos de cierre.
Qué significa para quienes venden
La Enmienda 3 puede animar a compradores que estaban esperando, porque baja el costo de tener una vivienda principal. También te da un argumento nuevo al vender: quien va a vivir en la propiedad puede estimar una factura de impuestos futura menor que la que paga el vendedor hoy. Aun así, los impuestos son solo una parte: las tasas de interés, los precios y el seguro seguirán marcando el mercado.
Qué significa para los dueños de condominios
Si vives en tu condominio como vivienda principal y tienes homestead, te beneficias de la exención mayor sobre el avalúo de tu unidad. Pero la Enmienda 3 no cambia la cuota de mantenimiento (HOA), las cuotas extraordinarias ni el costo del seguro del edificio, que hoy suelen ser los gastos mensuales más altos en los condominios de Miami. Los inversionistas que rentan su unidad se benefician del límite del 5%.
Fechas clave
- 3 de noviembre de 2026.Los votantes aprueban la Enmienda 3 con alrededor del 62% de los votos.
- 31 de diciembre de 2026.Fecha límite de residencia: los residentes permanentes de Florida a esta fecha califican para las exenciones mayores.
- 1 de enero de 2027.Entra en vigor: exención no escolar de $150,000 y límite del 5% para propiedades que no son vivienda principal. Es también la fecha que define tu estatus de homestead para 2027.
- 1 de marzo de 2027.Fecha límite habitual para solicitar el homestead ante el tasador de Miami-Dade si compraste en 2026.
- Agosto de 2027.Los avisos TRIM muestran el primer efecto estimado.
- Noviembre de 2027.Primeras facturas de impuestos con la Enmienda 3.
- 1 de enero de 2028.La exención no escolar sube a $250,000.
Qué hacer ahora
- Si vives en tu casa y todavía no tienes homestead, solicítalo ante el tasador de Miami-Dade antes del 1 de marzo.
- Si vas a comprar para vivir, pide a tu agente un estimado de impuestos con el precio de compra, con y sin la nueva exención.
- Si planeas mudarte a Florida, habla con un asesor fiscal antes del 31 de diciembre de 2026.
- Si tienes propiedades en renta o una segunda vivienda, revisa tu avalúo cada año y recuerda que el límite del 5% aplica solo a los impuestos no escolares.
- Sigue las audiencias de presupuesto de tu ciudad en 2027: las tasas que aprueben definirán cuánto ahorras de verdad.
Preguntas frecuentes
¿Se aprobó la Enmienda 3 en Florida?
Sí. Los votantes de Florida la aprobaron el 3 de noviembre de 2026 con alrededor del 62% de los votos; necesitaba el 60%.
¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3?
El 1 de enero de 2027. Los propietarios verán el primer efecto en los avisos TRIM de agosto de 2027 y en las facturas de noviembre de 2027. La exención vuelve a subir, a $250,000, el 1 de enero de 2028.
¿La Enmienda 3 elimina los impuestos a la propiedad?
No. Aumenta la exención homestead sobre los impuestos no escolares y baja el límite de aumento para propiedades que no son vivienda principal. Se siguen pagando los impuestos escolares, la parte del valor por encima de la exención y los cargos fijos.
¿La Enmienda 3 aplica a propiedades en renta y segundas viviendas?
La exención mayor no. Las propiedades en renta y las segundas viviendas se benefician del límite de aumento del avalúo, que baja del 10% al 5% anual para impuestos no escolares desde 2027.
Me mudo a Florida en 2027. ¿Tengo la exención de $250,000?
No de inmediato. Quienes establezcan su residencia a partir del 1 de enero de 2027 empiezan con una exención no escolar de $50,000 y pasan a la exención mayor desde el quinto año con homestead en Florida.
¿Los extranjeros se benefician de la Enmienda 3?
En parte. Un no residente no puede pedir homestead, pero sus propiedades se benefician del nuevo límite del 5% al aumento anual del avalúo para impuestos no escolares, desde 2027.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. La Enmienda 3 requiere legislación para su aplicación y algunos detalles pueden cambiar. Los ahorros son ilustrativos y suponen que las tasas no cambian. Fuentes: resultados electorales de Florida publicados por Spectrum Bay News 9 y WUSF (3 y 4 de noviembre de 2026); preguntas frecuentes del Tasador de Propiedades del Condado de Pinellas sobre la Enmienda 3; estimado de impacto de la Oficina de Investigación Económica y Demográfica de Florida. Confirma tu caso con el Tasador de Propiedades de Miami-Dade y un asesor fiscal.
¿Dudas sobre cómo te afecta la Enmienda 3?
Ayudo a compradores, vendedores e inversionistas a entender el costo real de tener una propiedad en Miami, impuestos incluidos, antes de tomar una decisión. Cuéntame tu caso y revisamos los números juntos, en español.
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