Comprar una propiedad en Miami siendo extranjero es relativamente sencillo. Lo que muchos compradores no calculan bien son los impuestos que vienen después: el impuesto anual a la propiedad, los impuestos sobre la renta si alquilas, la retención cuando vendes y, algo que casi nadie menciona, el impuesto de herencia de Estados Unidos.
En esta guía te explico, en lenguaje simple, los impuestos que paga un extranjero con una propiedad en Miami en 2026, cuánto representan y cómo planificarlos. Incluyo también lo que significa para ti la Enmienda 3 que los votantes de Florida aprobaron el 3 de noviembre de 2026.
Conocer los impuestos antes de comprar te permite calcular el rendimiento real de tu inversión.
Resumen: los impuestos de un propietario extranjero
| Momento | Impuesto | Referencia en 2026 |
|---|---|---|
| Al comprar | Costos de cierre e impuestos documentales | Normalmente del 2% al 5% del precio en total |
| Cada año | Impuesto a la propiedad (property tax) | Alrededor del 2% del valor de avalúo en Miami-Dade, según la zona |
| Si rentas a largo plazo | Impuesto federal sobre la renta | 30% del bruto, o sobre la ganancia neta si declaras |
| Si rentas por días | Impuesto a las ventas y turístico | Alrededor del 12% al 13% de cada reserva, según la ciudad |
| Al vender | Retención FIRPTA y ganancia de capital | Retención general del 15% del precio de venta |
| Al fallecer | Impuesto de herencia de EE.UU. | Exención de solo $60,000 para no residentes; hasta 40% sobre el exceso |
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta para personas, así que los impuestos sobre ingresos son solo federales. Veamos cada uno.
1. El impuesto anual a la propiedad (property tax)
Todos los propietarios en Miami-Dade pagan cada año un impuesto a la propiedad, calculado sobre el valor de avalúo que fija el tasador del condado. La tasa total (llamada millage) combina condado, ciudad, escuelas y otros distritos, y cambia según dónde esté la propiedad. Como referencia práctica, muchos propietarios que no tienen exención pagan alrededor del 2% del valor de avalúo al año.
La diferencia entre residentes y extranjeros: el homestead
Los residentes permanentes de Florida que viven en su vivienda principal pueden pedir la exención homestead, que reduce el valor sujeto a impuesto y limita el aumento anual del avalúo al 3%. Un extranjero no residente, o quien compra una segunda vivienda o una inversión, no tiene esa exención. Por eso, a igual precio, un extranjero suele pagar más impuesto a la propiedad que un vecino residente.
Lo que cambia con la Enmienda 3 (aprobada el 3 de noviembre de 2026)
Los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3 con alrededor del 62% de los votos (necesitaba el 60%). Para un propietario extranjero, el cambio más importante es este: a partir del 1 de enero de 2027, el aumento máximo anual del avalúo para propiedades que no son vivienda principal baja del 10% al 5%. Eso incluye propiedades de inversión y segundas viviendas. En un mercado que sube, significa que tu factura de impuestos crecerá más despacio.
La Enmienda 3 también aumenta la exención homestead para residentes, pero eso solo beneficia a quien vive en Florida de forma permanente y califica. Los primeros efectos se verán en las facturas del año fiscal 2027.
Ojo con la factura del primer año: el impuesto que pagaba el vendedor no es el que vas a pagar tú. Cuando una propiedad cambia de dueño, el avalúo se ajusta al valor de mercado y se pierden los límites que tenía el vendedor. Pide siempre un estimado con el nuevo valor antes de comprar.
2. Impuestos si rentas tu propiedad a largo plazo
La renta de una propiedad en Estados Unidos paga impuesto federal aunque seas extranjero. Hay dos formas de hacerlo:
- Sin hacer nada (no recomendable): la ley exige que el inquilino o el administrador retenga el 30% de la renta bruta y lo envíe al IRS. No puedes descontar gastos.
- Declarando sobre la ganancia neta (lo habitual): con un ITIN, entregas al administrador el formulario W-8ECI y presentas cada año una declaración federal (formulario 1040-NR). Así pagas impuesto solo sobre la ganancia, después de restar intereses de la hipoteca, impuesto a la propiedad, cuota de mantenimiento, seguro, reparaciones, administración y depreciación. En muchos casos el impuesto final es mucho menor que el 30% del bruto.
El trámite del ITIN puede tardar varias semanas, así que conviene iniciarlo antes de que entre el primer inquilino.
3. Impuestos si rentas por días (renta corta)
Si el edificio y la ciudad permiten la renta por días, además del impuesto sobre la renta debes cobrar y pagar cada mes impuestos sobre cada reserva: el 6% del impuesto estatal a las ventas, más los impuestos turísticos del condado y, según la zona, impuestos adicionales. En la mayor parte de Miami-Dade, el total suele estar alrededor del 12% al 13%; Miami Beach, Bal Harbour y Surfside tienen sus propios impuestos. Plataformas como Airbnb cobran algunos de estos impuestos por ti, pero no siempre todos. Te lo explico en mi guía de rentas cortas en Miami en 2026 (en inglés).
4. Al vender: FIRPTA y la ganancia de capital
Cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, aplica una ley llamada FIRPTA. Por regla general, el comprador (en la práctica, la compañía de título) retiene el 15% del precio de venta bruto y lo envía al IRS como anticipo de tus impuestos. Hay excepciones con retenciones menores cuando el comprador usará la propiedad como vivienda y el precio no supera ciertos montos.
Esa retención no es el impuesto final. Después presentas tu declaración, calculas la ganancia real (precio de venta menos lo que pagaste, mejoras y gastos de venta) y recuperas la diferencia si se retuvo de más. Si la vas a vender con poca ganancia o con pérdida, un contador puede solicitar un certificado para reducir la retención antes del cierre.
5. El impuesto de herencia: el que más sorprende
Este es el impuesto que más afecta a las familias extranjeras. Un ciudadano o residente estadounidense tiene una exención de herencia de varios millones de dólares, pero un extranjero no residente solo tiene una exención de $60,000 en activos estadounidenses. Sobre el exceso, el impuesto puede llegar al 40%.
Por ejemplo, si un extranjero muere siendo dueño a su nombre de un condominio de $600,000 en Miami, sus herederos podrían enfrentar un impuesto importante antes de poder vender o heredar la propiedad, además de un proceso de sucesión (juicio sucesorio, o probate) en Florida. Por eso la estructura de compra (a tu nombre, LLC, sociedad extranjera o fideicomiso) es una decisión clave. Te lo explico en detalle en mi guía sobre la herencia de una propiedad en Miami siendo extranjero.
6. Los impuestos en tu país
Además de Estados Unidos, tu país de residencia probablemente grava la renta y la ganancia de tu propiedad en Miami, y puede exigirte declarar el activo. Algunos países tienen un tratado con Estados Unidos para evitar la doble tributación y otros no (por ejemplo, Colombia no lo tiene). Coordina siempre a tu contador local con uno estadounidense. Si inviertes desde Colombia, lee mi guía de cómo invertir en Miami desde Colombia.
Un ejemplo con números
Supongamos un condominio de $500,000 comprado por un extranjero para rentarlo a largo plazo en $3,000 al mes. Las cifras son ilustrativas:
| Concepto anual | Monto aproximado |
|---|---|
| Renta bruta | $36,000 |
| Impuesto a la propiedad (~2%) | -$10,000 |
| Cuota de mantenimiento (HOA) | -$9,600 |
| Seguro y reparaciones | -$3,000 |
| Administración (~10%) | -$3,600 |
| Renta neta antes de depreciación e impuesto federal | ~$9,800 |
Sin declarar, la retención del 30% sobre la renta bruta sería de $10,800, más que toda la renta neta de este ejemplo. Declarando sobre la ganancia neta, y restando además la depreciación del edificio, el impuesto federal puede ser una fracción de esa cifra. Ese es el motivo número uno para tener un ITIN y un contador.
Cómo pagar menos, de forma legal
- Saca el ITIN antes de rentar y declara sobre la ganancia neta.
- Guarda todas las facturas de gastos, mejoras y reparaciones: reducen tu impuesto al rentar y al vender.
- Revisa el avalúo cada año y, si está por encima del valor real, se puede apelar ante el condado.
- Decide la estructura antes de comprar, pensando en la herencia, no después.
- Pide un estimado del impuesto con el nuevo valor antes de hacer la oferta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impuesto a la propiedad paga un extranjero en Miami?
Depende de la ubicación y del valor de avalúo. Como referencia, un propietario sin exención homestead suele pagar alrededor del 2% del valor de avalúo al año en Miami-Dade.
¿La Enmienda 3 de Florida beneficia a los extranjeros?
Sí, en parte. Desde el 1 de enero de 2027, el aumento máximo anual del avalúo para propiedades que no son vivienda principal baja del 10% al 5%. El aumento de la exención homestead, en cambio, solo beneficia a residentes de Florida que califican.
¿Tengo que pagar impuestos en EE.UU. si rento mi apartamento?
Sí. Sin trámite, se retiene el 30% de la renta bruta. Con un ITIN y la declaración 1040-NR, pagas sobre la ganancia neta después de gastos y depreciación.
¿Qué es FIRPTA?
Es la ley que obliga a retener, por regla general, el 15% del precio de venta cuando un extranjero vende una propiedad en EE.UU. Es un anticipo: después declaras y recuperas lo que se haya retenido de más.
¿Cuál es la exención de herencia para un extranjero?
Solo $60,000 en activos estadounidenses para un no residente. Sobre el exceso, el impuesto puede llegar al 40%, por eso la estructura de compra es tan importante.
Este artículo es solo informativo y no constituye asesoría fiscal ni legal. Las tasas y reglas cambian y dependen de cada caso. Fuentes: resultados de la Enmienda 3 de Florida (3 de noviembre de 2026, WUSF y NBC Miami); reglas del IRS sobre FIRPTA, renta de no residentes (formulario 1040-NR) e impuesto de herencia. Consulta con un contador y un abogado especializados en extranjeros.
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